駐車場への投資が話題に!物件選定のポイントやメリット・デメリットは?元銀行員からのアドバイス

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本日郵便ポストの中に、駐車場投資に関するチラシが入っていました。

「1口100万円から」「年利4%」という文字が目立っていたチラシでした。
今まで銀行員としてアパート向け融資等をしたことがある身として、「駐車場投資って儲かるの!?」と疑問に思い、調べてみました。

関連記事【元銀行員が伝える】初心者が不動産投資に成功する方法・ノウハウとは?

一般的な駐車場経営とは?

町中でよく見かけるコインパーキング。
あのコインパーキングにも所有者の方が必ずいらっしゃいます。

もともとその土地を所有されていたか、更地を購入して駐車場へとされたのか、駐車場として使用されていた土地を購入したのか、様々なケースが考えられます。

いずれにしても、駐車料金を収入源として駐車場経営をされています。

駐車場経営のメリットは?

駐車場経営のメリットは以下が考えられます。

◯投資額が少額
◯駐車場以外への用途に変更しやすい

一つづつ見て行きましょう。

駐車場経営のメリット(投資額が少額)

一般的に不動産投資には多額の金額が必要になります。今は東京オリンピックの建設ラッシュで資材や人材不足から建築単価が高くなっていますのでなおさら高くなっています。

そのような時期に不動産投資を始められたい方は、建築単価が高くなっているアパートへの投資と比較して、駐車場への投資の方が投資金額が少額で済むため適しているかもしれません、

ちなみに、具体的な投資金額については以下です。

・更地に砂利を敷く程度なら建設費用は特にかかりません
・一般的な平面の駐車場は1台あたり10~20万円(外灯・排水溝・アスファルトコンクリート舗装等)
・自走式1台あたり40~50万円(プレハブ)
・自走式1台あたり250万円程度(都心部で見られるようなタワーパーキング)

投資金額という観点からみて、1台あたり10~20万円の一般的なコインパーキングが個人には適していそうですね。

駐車場経営のメリット(駐車場以外への用途に変更しやすい)

例えば、あなたが築40年のアパートを既に所有していたとします。
「もう築40年だし、減価償却も終了し、銀行からの借入も終わったからそろそろ新しい建物に建て替えたい」と考えていたとします。

あなたがそのアパートの所有者であったとしても、すぐにアパートを取り壊して建て替えることは出来ません。
自分が所有者なのにも関わらずです。

理由は、借地借家法で借り主(入居者)が守られているからです。
この借地借家法は貸主(アパート所有者)よりも借り主が優遇されます。

ですので、建て替えたい場合は、正当事由が無い限りは入居者に建物を貸しつづけなければなりません。

その正当事由に該当する場合とは以下です。

1.貸主自身が居住するために建物が必要な場合
2.建物の築年数が古く、老朽化により取り壊しが必要な場合
3.立退き料の支払いを申し出る場合

ということは、「ただ単に建て替えたい」という理由だけではアパートの建て替えは出来ないのです。ちなみに、アパートだけではなくマンションや店舗の場合も同様です。

駐車場投資の場合は借地借家法の対象外の不動産です。そのため、建て替えに伴う立退き料などは一切かかりません。
駐車場以外への用途への変更は、居住用や店舗から用途変更する場合と比較して容易なのです。

駐車場経営のデメリットは?

それでは次に駐車場経営のデメリットについて説明します。以下がデメリットです。

◯税制面で居住用地と比較してメリットが少ない
◯立体式駐車場の場合は転用や更地復帰へのコストがかかる

それでは一つづつみていきましょう。

駐車場のデメリットは?(税制面で居住用地と比較してメリットが少ない)

不動産を経営する上で、抑えるべきポイントとして「税金」があります。

居住用用地にかかる固定資産税と比較して、駐車場は更地評価になるため固定資産税が多額にかかります

また、相続税評価も更地評価となります。「貸宅地」や「貸家建付地」による評価減は受けられません。

減価償却費も更地ですので、もちろんかかりません。
そのため、収入から差し引けるコストが、アパート等と比較して少ないことから所得が多くなるため、所得税負担が大きくなります。

駐車場経営のデメリットは?(立体式駐車場の場合は転用や更地復帰へのコストがかかる)

立体式駐車場は多額の投資金額がかかります。

個人で始める方にとってはあまり必要な情報ではないかもしれませんが、駐車場投資のメリットである投資金額が少額で済むというメリットは立体式駐車場にはありません。

また、立体式で更地ではないため、更地への復帰にもコストがかかります。その分、立体式という建物であるため減価償却費が発生し、所得税負担が少なくなるというメリットもありますが。

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